Appartement in Amsterdam: huren of kopen?

In het FD van 9 september verscheen een helder stuk over de voor- of nadelen van huren of kopen van goederen. Wilma van Hoeflaken bespreekt in het artikel de voors en tegens van kopen of  huren van een paard (huren is goedkoper) een auto (huren is voordelig), een camper (huren is verstandiger), een wasmachine (kopen is veel voordeliger) en een woning. Het algemene oordeel bij de woning is enigszins cryptisch en luidt: kopen is (meestal) voordelig.

Wat kost een koophuis in Amsterdam?

Interessante vraag: kan ik beter een appartement huren of kopen? Het is een vraag die veel huurders in Amsterdam zich afvragen. Wat zijn de kosten van een Eigen Woning in Amsterdam in 2017?

Deze vraag is natuurlijk niet eerlijk. Veel Amsterdammers hebben een laag inkomen en een huurhuis. Zij hebben onvoldoende geld en inkomsten om überhaupt een huis te kopen. Zij komen waarschijnlijk niet in aanmerking voor een hypotheek bij de bank. Dit geldt sowieso voor Amsterdammers die huurtoeslag ontvangen.

Omgekeerd zijn er aan de andere kant veel Amsterdammers die graag willen huren maar niet in aanmerking komen voor een betaalbare huurwoning. Zij zijn dan feitelijk veroordeeld om een huis te kopen.Het artikel in de FD onderscheidt drie inkomenscategorieën:

  • huishoudens met recht op huurtoeslag (alleenstaanden met een jaarinkomen van maximaal €22.200 of stellen met een gemeenschappelijk jaarinkomen van maximaal €30.150);
  • gezinnen met een hoger inkomen dan de inkomensgrens voor huurtoeslag maar die recht hebben op een sociale woning (jaarinkomen van maximaal €36.135);
  • huishoudens die meer verdienen dan €36.135 per jaar.

Amsterdammers die recht hebben op huurtoeslag

Alleenstaande Amsterdammers die recht hebben op huurtoeslag verdienen maximaal € 22.200 per jaar. Voor tweeverdieners is het gezamenlijk jaarinkomen maximaal € 30.150.

Huishoudens die huurtoeslag ontvangen, hebben in 2017 niet meer dan €25.000 vermogen. Deze groep Amsterdammers hebben waarschijnlijk onvoldoende middelen om geld te lenen bij de bank voor een eigen huis. Amsterdammers die recht hebben op huurtoeslag hebben dus vanwege beperkte financiële feitelijk geen keuze om te kopen.

Amsterdammers zonder recht op huurtoeslag; huurwoning volgens puntenstelsel

Voor Amsterdammers die meer verdienen dan de huurtoeslaggrens maar vanwege hun inkomen recht hebben op een sociale huurwoning (jaarinkomen maximaal €36.135) ligt het anders. Zij komen mogelijk in aanmerking voor een hypothecair krediet bij de bank. De huur van een sociale huurwoning (gebaseerd op het puntenstelsel) is maximaal €710 per maand. Amsterdammers die in deze categorie vallen, zijn meestal goedkoper af qua maandlasten dan huizenbezitters.

Hypotheekrenteaftrek via inkomstenbelasting in 2017

Voor Amsterdammers die meer verdienen dan €36.135 en een huis huren in de vrije sector is koop van een woning een serieuze optie. Als je een lening afsluit bij de bank voor de aanschaf van je eigen huis, krijg je (op dit moment nog) hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat je (maximaal 30 jaar) recht hebt op belastingvoordeel via de inkomstenbelasting in box 1 (Inkomen en eigen huis). Sinds 2014 neemt de hypotheekrente in het hoogste tarief elk jaar af. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50%. In 2018 is dit 49,5%, etc. Dit raakt dus huiseigenaren met een belastbaar jaarinkomen van boven de €67.072.

Verdient u minder dan 67.072 per jaar? Dan trekt u hypotheekrente af tegen maximaal 40,8%. Dit percentage blijft de komende jaren stabiel. De daling van 0,5% minder aftrek per jaar eindigt in 2042 als het maximale tarief van 38% hypotheekrenteaftrek is bereikt. Naarmate je inkomen stijgt, stijgt je belastingvoordeel. Het voordeel neemt tegelijk elk jaar af tot 2042. Bovendien: de hypotheekrente schommelt dit jaar op 1,5-2% (10 jaar rentevast) tot 2,5-3,0% (30 jaar rentevast). De aftrek blijft dus erg beperkt bij de huidige lage rentestand en zolang deze op dit niveau blijft.

Een eigen huis: de kosten

Terug naar de vraag: wat is voordeliger, huren of kopen? Om deze vraag te beantwoorden zetten wij op een rij met welke kosten krijgt de huizenbezitter te maken?

Iedere huiseigenaar (ook degene die met eigen geld – dus zonder bank een woning aanschaft) krijgt te maken met de volgende kosten:

  • Notaris
  • Onderhoudskosten
  • WOZ-belasting
  • Overdrachtsbelasting
  • Kosten voor verbetering van de woning
  • Opstalverzekering (en inboedelverzekering)

Gaat u lenen bij de bank? Dan krijgt u tijdens de looptijd (vrijwel zeker) ook te maken met de volgende kosten:

  • Hypotheekrente en aflossing
  • Hypotheekadvies en bemiddelingskosten.
  • Hypotheekgebonden verzekeringen: overlijdensrisicoverzekering, maandlastenbeschermer tegen het risico van werkloosheid, ziekte en arbeidsongeschiktheid.
  • Boeterente bij oversluiten

Sommige – maar niet alle – Amsterdamse huizenbezitters krijgen te maken met nog meer aanvullende kosten:

  • Vereniging van Eigenaren (VVE – als u een appartement koopt)
  • Erfpacht (als het huis niet op eigen grond staat)
  • NHG borgtocht (voor leningen tot €247.450)
  • Makelaar (bij aankoop en verkoop) en taxateur (bij rentekorting vanwege lagere schuld of lagere WOZ-aanslag)
  • Architect (bij nieuwbouw of verbouwing)

Wat zijn de financiële risico’s voor de huizenkoper?

De huizenbezitter met hypotheek krijgt te maken met de volgende financiële risico’s:

  • Renterisico

De hypotheekrente is al jaren historisch laag. De afgelopen 30 jaar schommelde de rente tussen 10%-1%. Dit geeft tegelijk inzicht in de financiële risico’s ten aanzien van de rentestand de komende dertig jaar. De kans dat de rente daalt, gelijk blijft of stijgt, heet renterisico. Dit heeft dus direct gevolgen voor uw maandlasten. Het risico op dalende, gelijk blijvende of stijgende maandlasten heet lastenrisico.

  • Lastenrisico

Het kopen van een huis betekent een waardevol bezit. Het hypothecaire krediet die gekoppeld is aan de woning is anderzijds een grote schuldenlast. Deze lening drukt zwaarder op uw financiële positie als het financieel tegenzit. Klassieke financiële risico’s die minder inkomen opleveren zijn: overlijden van partner, pensioen, echtscheiding / uit elkaar, werkloosheid of ziekte / arbeidsongeschiktheid. Als dat betekent dat u de maandlasten niet meer kunt dragen, dreigt uiteindelijk executoriële verkoop.

  • Vermogensrisico

Het lijkt voor de meeste Amsterdammers op dit moment ondenkbaar, maar de prijzen van woningen kunnen stijgen en dalen. Het is niet vaak voorgekomen, maar het is de afgelopen decennia herhaaldelijk gebeurd dat de prijzen van huizen kelderden. Als huiseigenaar betekent dat, dat u misschien te maken krijgt met een huis onder water.  Dat betekent dat de waarde van de woning lager is dan de uitstaande hypotheekschuld.

  • Kosten bij verhuizing

Veel huiseigenaren maken veel kosten bij verhuizen. Denk bijvoorbeeld aan opknappen van de nieuwe woning, kosten voor inrichting, etc,

  • Beperking door de bank

Lenen, hypotheek en rood staan zijn al jaren geen taboe meer. Elke bank biedt (gemakkelijk) kredietfaciliteit aan veel mensen maken er dankbaar gebruik van. De keerzijde is dat veel huishoudens kampen met problematische schulden, geen spaargeld, een negatieve BKR-registratie, studieschuld bij DUO of schuldhulpverlening. Huiseigenaren die hun hypotheekrente niet meer kunnen betalen, krijgen snel te maken met renteopslag, budgetbeheer bij de afdeling Bijzonder Beheer en mogelijk gedwongen verkoop en restschuld.

 

Voordelen koophuis

Wat zijn de voordelen van een koopwoning? Huishoudens hebben in principe drie redenen om een huis te kopen in plaats van huren:

  • vermogensopbouw
  • woongenot
  • mogelijk lagere maandlasten

Nadelen koophuis

De nadelen van een eigen woning zijn:

  • hypotheekschuld, mogelijke restschuld bij een daling van het inkomen;
  • veel meer kosten en lasten dan bij een huurhuis

Voordelen huurwoning

De voordelen van een huurhuis zijn:

  • overzichtelijke maandlasten
  • geen schuld bij daling van het inkomen

Nadelen huurwoning

De nadelen van een huurwoning zijn:

  • geen vermogensopbouw via maandlasten
  • jaarlijks stijgende huur
  • minder gemakkelijk verbouwen / inrichten naar eigen smaak.

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*
*